买泰国别墅纪实

很多朋友咨询在泰国买别墅的事，外国人在泰国能不能买别墅，有没有风险和法律保障，在泰国买别墅的具体流程是什么。今天我和泰国同事刚刚协助客户在曼谷的土地厅过户了一套别墅，并走完所有法律程序，客户顺利拿到了蓝本，地契和钥匙。下面我来具体介绍一下在泰国买别墅的过程。四川的刘先生是我们的老客户了，之前买过 芭提雅 北区的高档公寓里维拉，南部带私家沙滩的公寓佛罗里达等，这次特意来看别墅的。2018年10月7号，我陪他在曼谷素万那普机场附近看了两天别墅和土地之后，刘先生下手了一套价值700万泰铢的商住两用别墅（可以用此别墅注册公司并申请工作签证）。别墅共三层楼，一楼可以当作办公室，二楼是客厅，三楼是一间主卧和一间客房，三楼半是一间客房。

泰国的法律规定，非泰国籍人在泰国购买公寓是可以的（泰国公寓是永久产权，无公摊面积）。但是别墅就不能以外国人的名义购买了。通常的做法是通过注册公司来购买，公司购买的话会有一些风险，需要涉及到更改公司法人，更改公司股东，股权转让和一些双保险措施， 比如 通过抵押的形式。
因为别墅是现房，我们当天看完，交了25万泰铢签购买合同后，刘先生就回国了。

（购房合同示例）
刘先生和开发商商量的过户日期是2018年12月10号以前，也就是签购买合同后的两个月内。
签完合同，确定了过户日期，剩下还有几大步要做：

1：在泰国注册公司
2：根据开发商的要求准备现金或者支票
3：提前两个星期确定具体过户时间
4：约好律师，过户当天律师一起来
5：过户
6：收房

在泰国注册公司

先买别墅再注册公司是因为公司的注册资本要和别墅价格匹配。10月22号，在申请了大概5-6个公司名字之后，公司注册 成功 ，我们假定公司叫A2Z Co LTD（A2Z有限责任公司），公司的注册资金是500万泰铢，公司的法人是我们公司的 泰国 籍会计，公司的三个股东是这个会计和她的两个姐姐。
因为外国人是不能买土地或者别墅的，所以在过户以前：
1，公司的属性必须是泰国人公司（泰国人持有至少51%的股份，即为 泰国 人公司），
并且
2：三个股东都是泰国人，法人也是泰国人，此时公司里没有买家的任何信息，相当于是别墅先过户到A2Z有限责任公司名下。
很多朋友会产生疑问，买家会同意这样做吗，风险如何控制。确实泰国买别墅的唯一风险就是过户，我们下面讲到律师的时候会详细介绍。 这里先记住，外国人在泰国买别墅只能过户到公司名下，并且过户前公司里不能有外国人。
准备现金或者支票
在泰国买别墅或者土地与在泰国买公寓是不一样的，一是外国人可以在泰国以个人名义买公寓，但是只能以公司名义买别墅。二是必须证明在 泰国 买公寓的钱是从国外汇入 泰国 的，并且要有 泰国 银行的外汇汇款证明，但是，别墅就不要了，可以用在泰国挣的钱直接购买。

（汇款证明示例，每个银行的格式不一样）

确定具体过户时间

刘先生是个生意人，全世界到处飞，10月23号突然通知我们31号他就到泰国了，争取来了就能过户。我马上联系了开发商，开发商说每个星期只有周四一天去土地厅过户。只有11月1号了，时间紧迫。开发商1号可以过户，但是由于临时通知，律师只有2号能去土地厅。在争取刘先生同意后，我们1号去曼谷的土地厅过户，2号律师来土地厅做股权转让协议和抵押合同。后面我会解释股权转让协议和抵押的目的。

（土地厅照片）

过户

11月1号早上10点，我们先去 芭提雅 的银行准备好现金支票，然后直奔 曼谷 的土地厅，约的时间是下午2点。1点10分我们到了土地厅。开发商售楼处的工作人员nana姐已经到了，并且已经提交了相关文件，等我们一到，公司的 泰国 籍法人签字，别墅就可以过户到A2Z有限责任公司名下了。看似一切顺利，正在我们等待土地厅的工作人员还给我们过户完的地契的时候，等来的却是一句老板不给签字，需要验资，必须证明公司账户上有300万泰铢的资产。这一下弄的我们措不及防，因为之前和nana姐确定过过户是没有问题的，没想到前台的工作人员很配合，但是他的老板不签字，必须要验资。于是我们马上兵分两路开车去最近的银行， 泰国 的公司法人去开户，我陪刘先生去他的银行取钱，只要开了公司账户，把300万存进去，让银行开个证明就可以了。分秒必争，希望当天能顺利过户。公司开户和个人开户不一样，银行需要看很多文件，幸亏我的 泰国 同事非常有经验，带了所有的相关文件，顺利开了公司账户，时间已经是下午四点多了，有可能来不及回土地厅过户了。但是虽然账户开了，300万现金的资金证明又来问题了。因为此时公司的法人不是刘先生，刘先生虽然信任我们，但是往别人公司存300万泰铢，而且是事先没有通知他，他不同意。时间紧迫，我们没有多少时间，如果过不了户，后果更严重。我和刘先生解释了很多，也很理解他的顾虑，最后，他同意我们公司写一份借条，他存200万泰铢，剩余的100万泰铢我帮刘老板先垫上，我也顾不了这么多，过户要紧，但是刘先生的条件是必须在银行存进去的当天取出来。结果我们开的这家银行需要至少两个工作日才能把300 万全 部取出来，这下可把我们难住了。此时已经是晚上快6点，土地厅早就关门了，已经没法过户。 我非常紧张，一直和刘老板解释，并和 泰国 同事商量办法。 泰国 人普遍做事很慢，思路没有那么清醒，但是我们的 泰国 同事就是 泰国 的居里夫人，非常聪明，干事麻利，思路清晰，我和她当即决定重新在别的银行多开一个公司账户，我们一家银行一家银行的问，直到8点多，多数银行已经关门了，我们终于找到一家银行，同意我们当天开户，存钱，取钱全部办理完。但是条件是明天早上我们要银行一开门就申请。终于找到了，瞬间我们俩都要泪奔了。我们送走了客户，打算今天在 曼谷 住。大概晚上11点多，疲惫不堪的我收到了同事的微信：“all documents are ready, good night”(所有文件已备好，晚安)，我的心情，激动的无法入睡。

（酒店拍的 曼谷 夜景）
2号早上7点多，我吃完早饭，洗了个澡，9点钟和 泰国 同事汇合。先去 泰国 的 大城 银行取了100万现金，然后直奔昨天找的那家银行，刘先生和夫人也到了。10：30 银行开门，我们带着300万现金，排在公司开户业务的第一个。 泰国 同事拿着昨晚刚刚准备的资料和现金，顺利的开了对公账户，存了钱，并开了300万的资金证明。当时为了能快点办理完毕，我在 曼谷 的土地厅和银行之间来回送材料，当我收到 泰国 同事的短信说，银行加速处理了我们的开户申请，同意当场就可以把300万现金取出来。我好激动！我马上通知刘先生，他把我们夸的已经不好意思了。 此时已经是中午12点多了。我们马上赶往土地厅，律师已经在等我们了。

（排队进银行）
土地厅的工作人员和律师看到我们拿着银行的资金证明回来，都开心的笑了。
前面说到，别墅过户到公司名下，公司里没有买家刘先生的名字会有风险，所以需要律师在场，律师需要做的有以下两件事：
1：向土地厅提交抵押合同，相当于公司借刘先生的钱，然后房子作为抵押，房子抵押给刘先生。此抵押会在土地厅登记，并且在地契上写明。
2：过户之后马上签署股权转让协议，过户之前公司里面没有刘先生的名字，过户之后，马上把公司法人变更为刘先生，并且转给刘先生49%的股份。持有另外51%股份的泰国籍股东签署股权转让协议，此协议的作用是在不通知任何股东的情况下，刘先生可以随时任意更改 泰国 籍股东，此协议由 泰国 籍股东当场签字生效，并由刘先生保管。

收房

到此为止，在泰国买别墅的流程已经全部走完了。我们带着刘先生开开心心的去别墅收房子。

（二楼客厅）
历时2天，虽然中间有一些小困难，但是有惊无险。顺利收了房子，并且做了双重保险，刘先生可以放心的回国了，经历这次，我们和刘先生一家也建立了更好的关系，彼此更加信任对方。结局圆满。

泰国买别墅总结：

以过户为分界点，过户前，需要先注册公司，公司注册后的15个工作日才可以更改法人。然后和律师与开发商一起确定过户时间，律师需要准备两份文件，抵押合同与股权转让协议，在过户后签署，保证买家的利益。

（律师和我们合影）