买泰国别墅攻略
买泰国别墅纪实 很多朋友咨询在泰国买别墅的事，外国人在泰国能不能买别墅，有没有风险和法律保障，在泰国买别墅的具体流程是什么。今天我和泰国同事刚刚协助客户在曼谷的土地厅过户了一套别墅，并走完所有法律程序，客户顺利拿到了蓝本，地契和钥匙。下面我来具体介绍一下在泰国买别墅的过程。四川的刘先生是我们的老客户了，之前买过 芭提雅 北区的高档公寓里维拉，南部带私家沙滩的公寓佛罗里达等，这次特意来看别墅的。2018年10月7号，我陪他在曼谷素万那普机场附近看了两天别墅和土地之后，刘先生下手了一套价值700万泰铢的商住两用别墅（可以用此别墅注册公司并申请工作签证）。别墅共三层楼，一楼可以当作办公室，二楼是客厅，三楼是一间主卧和一间客房，三楼半是一间客房。 泰国的法律规定，非泰国籍人在泰国购买公寓是可以的（泰国公寓是永久产权，无公摊面积）。但是别墅就不能以外国人的名义购买了。通常的做法是通过注册公司来购买，公司购买的话会有一些风险，需要涉及到更改公司法人，更改公司股东，股权转让和一些双保险措施， 比如 通过抵押的形式。 因为别墅是现房，我们当天看完，交了25万泰铢签购买合同后，刘先生就回国了。 （购房合同示例） 刘先生和开发商商量的过户日期是2018年12月10号以前，也就是签购买合同后的两个月内。 签完合同，确定了过户日期，剩下还有几大步要做： 1：在泰国注册公司 2：根据开发商的要求准备现金或者支票 3：提前两个星期确定具体过户时间 4：约好律师，过户当天律师一起来 5：过户 6：收房 在泰国注册公司 先买别墅再注册公司是因为公司的注册资本要和别墅价格匹配。10月22号，在申请了大概5-6个公司名字之后，公司注册 成功 ，我们假定公司叫A2Z Co LTD（A2Z有限责任公司），公司的注册资金是500万泰铢，公司的法人是我们公司的 泰国 籍会计，公司的三个股东是这个会计和她的两个姐姐。 因为外国人是不能买土地或者别墅的，所以在过户以前： 1，公司的属性必须是泰国人公司（泰国人持有至少51%的股份，即为 泰国 人公司）， 并且 2：三个股东都是泰国人，法人也是泰国人，此时公司里没有买家的任何信息，相当于是别墅先过户到A2Z有限责任公司名下。 很多朋友会产生疑问，买家会同意这样做吗，风险如何控制。确实泰国买别墅的唯一风险就是过户，我们下面讲到律师的时候会详细介绍。 这里先记住，外国人在泰国买别墅只能过户到公司名下，并且过户前公司里不能有外国人。 准备现金或者支票 在泰国买别墅或者土地与在泰国买公寓是不一样的，一是外国人可以在泰国以个人名义买公寓，但是只能以公司名义买别墅。二是必须证明在 泰国 买公寓的钱是从国外汇入 泰国 的，并且要有 泰国 银行的外汇汇款证明，但是，别墅就不要了，可以用在泰国挣的钱直接购买。 （汇款证明示例，每个银行的格式不一样） 确定具体过户时间 刘先生是个生意人，全世界到处飞，10月23号突然通知我们31号他就到泰国了，争取来了就能过户。我马上联系了开发商，开发商说每个星期只有周四一天去土地厅过户。只有11月1号了，时间紧迫。开发商1号可以过户，但是由于临时通知，律师只有2号能去土地厅。在争取刘先生同意后，我们1号去曼谷的土地厅过户，2号律师来土地厅做股权转让协议和抵押合同。后面我会解释股权转让协议和抵押的目的。 （土地厅照片） 过户 11月1号早上10点，我们先去 芭提雅 的银行准备好现金支票，然后直奔 曼谷 的土地厅，约的时间是下午2点。1点10分我们到了土地厅。开发商售楼处的工作人员nana姐已经到了，并且已经提交了相关文件，等我们一到，公司的 泰国 籍法人签字，别墅就可以过户到A2Z有限责任公司名下了。看似一切顺利，正在我们等待土地厅的工作人员还给我们过户完的地契的时候，等来的却是一句老板不给签字，需要验资，必须证明公司账户上有300万泰铢的资产。这一下弄的我们措不及防，因为之前和nana姐确定过过户是没有问题的，没想到前台的工作人员很配合，但是他的老板不签字，必须要验资。于是我们马上兵分两路开车去最近的银行， 泰国 的公司法人去开户，我陪刘先生去他的银行取钱，只要开了公司账户，把300万存进去，让银行开个证明就可以了。分秒必争，希望当天能顺利过户。公司开户和个人开户不一样，银行需要看很多文件，幸亏我的 泰国 同事非常有经验，带了所有的相关文件，顺利开了公司账户，时间已经是下午四点多了，有可能来不及回土地厅过户了。但是虽然账户开了，300万现金的资金证明又来问题了。因为此时公司的法人不是刘先生，刘先生虽然信任我们，但是往别人公司存300万泰铢，而且是事先没有通知他，他不同意。时间紧迫，我们没有多少时间，如果过不了户，后果更严重。我和刘先生解释了很多，也很理解他的顾虑，最后，他同意我们公司写一份借条，他存200万泰铢，剩余的100万泰铢我帮刘老板先垫上，我也顾不了这么多，过户要紧，但是刘先生的条件是必须在银行存进去的当天取出来。结果我们开的这家银行需要至少两个工作日才能把300 万全 部取出来，这下可把我们难住了。此时已经是晚上快6点，土地厅早就关门了，已经没法过户。 […]
